家賃削減 クローバー経営研究所 会長ブログ

今回は、
弊社のお客さまである株式会社 木楽家本舗様（屋号:ウンコちゃんの家具屋さん）が、弊社の取り組みをタイヘン喜んで頂き、自社で定期的に発信されているメールマガジンで、弊社の事をご紹介頂いたモノを転載させて頂きます。

毎度！いつもお世話になります！
★ウンコちゃんの家具屋さんです(*^_^*)！

皆様、
この不景気のおり、どこの会社も経費削減の努力をされていると思います。
企業で一番大きいのが、人件費その次は、会社や店舗の家賃ですよね。

ところが、
家賃だけはなかなか下げる方法がないのが実情です。

当社八尾本店は、
6年前の7月3日オープンしましたが、家賃は90万円（税込945,000円）でした。

しかし、
最近は年々地価が下がり、本年も大阪の商業地は平均8％下がっています。

どうにか、
家賃を下げれないか考えていたところ、ありましたがな！家賃交渉をしてくれるプロが！

知り合いの社長に相談したら、
『うちはプロが下げてくれたで！』
。。。それで直ぐ紹介していただいたのが、社団法人クローバー経営研究会でした。

会長が
非常に紳士な方でして、さすが社団法人ですわ!!
直接来てくれて、丁寧に説明していただいて、着手金は無しで、値下げ分x10ヶ月の成功報酬。

サラ金の
グレーゾーン金利返還の弁護士と同じような感じですかね～。

まあ、
リスクもないし、知り合いの社長のところも月8万下がったし。
成功率90％以上と言われてもピンときませんが。。。

まあ、
ダメもとでとりあえずお願いしました。

さすが、
ありとあらゆるデータや裁判記録、ノウハウ等を持っているだけあって、その後1ヶ月で、90万円（税込945,000円）の家賃が80万（税込840,000）に下がりました。
おみごと～！パチパチ！

その間、
お会いしたのは3回で、最後に、家賃改定の契約書が届きまして、ミッション成立。

結局、
2年契約で、月10万の値下げですから、2年間240万（税込2,520,000円）。。。
そのうち、成功報酬として月10万円の値下げ分10ヶ月分で100万（税込1,050,000）支払いました。

当店は、
最終的に2年間で140万（147万）の経費削減。
本年1年目は20万（税込210,000円）の削減ですが、来年は年間120万（12,600,000円）の経費削減になります。

これで、
看板や外壁の塗り替えなどができます(*^_^*)

確かに、
10ヶ月分の100万はデカイですが、、、まあ、こちらは腹は痛まないし、大家が払っているようなもんなので、気さくにお支払いしました。

いや～、
賢い商売ですね。感心しましたわ。辛いのは大家ですが。。。

所詮、
ブルジョアジーですから、そこからどんどん返してもらいましょ。

家賃値下げして欲しい社長は、
大阪だけでも何万人もいると思います。

私もやりたいぐらいですが、
さすがにノウハウは教えてくれまへんでした。

そりゃそうやわね。。。
しゃべりだけやったら負けへんのに、。。悔しいです！

仕事の
依頼も多いらしく、1ヶ月待ちくらいで、とりあえず友達の輪で、仲の良い社長に紹介してあげたら、先にやってくれるみたいです。

家賃下がったら、
焼肉3回食わせてもらう契約しときました。

いや～ほんま、
1件づつ飛び込みで営業でもやろうかしら。。。
家具売るのアホしく思えてきました。ハ～（ため息１つ）

まあ、
そんなこんな、家賃値下げ業者のお話しでした。

とりあえず、
今なら焼肉3回（和牛に限る）でご紹介出来るぞ！
肉直送もOK!
まあ一応、その会社（詳しくは社団法人）のパンフレット添付しときました。
全国どこでもOKらしいぜぇ！

頑張れ！マラド～ナ！岡田JAPAN！
もう負けたか。。。合掌。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大町

もし、
こちらの大町社長さんに、実際のお話を聞きたい場合は、下記の連絡先に問い合わせてみて下さい。

◆八尾本店　大阪府八尾市美園町4-89-6
TEL　072-928-2951
メール　kirakuya@zeus.eonet.ne.jp
ホーム　http://www.unkochan.com

先日、
家賃高止まりの要因について書かせて頂きましたが、本日はその続きを。

当然の事ですが、
減額交渉の行動を起こさなければ、お家賃は下がりません。
大家さんの方から、お家賃を下げさせて下さいとは決して言って来ませんよね。

しかし、
「下がればイイなぁ」と思って頭を抱えているだけで、なかなか行動を起こさい経営者は多いものです。

その理由はいくつかあり、
まとめてみると、次の6点に絞られます。

①経済環境の変化と
賃料の関係を理解していないため、借りている土地や建物の資産価値が大きく下がっているのに、お家賃が下がらない事に疑問を感じないし、考えようとしていない。

②不動産賃貸借に関する法律を理解していない。
『借地借家法』の存在すら知らない。
（これは、仕方ないですね。宅建の勉強をしていても、キチンと理解している方は少ないのですから！）

③家賃は値下げが出来ないという固定観念に縛られている。
（よく嘘だろ！と思われて、弊社の提案に耳すら貸さない経営者が多いです）

④減額交渉に抵抗感を持っており、面倒で避けたい業務として、敬遠する役員や社員が多い。
（そういう時にために弊社があります）

⑤みっともない、恥ずかしいという見栄とへんなプライドが邪魔している。
（これは、医療機関や長く賃貸契約をしている所に多い傾向です）

⑥会社内に賃料改定業務の責任者や担当者がいない。
（本年度に過去最高の利益率を出したマクドナルドは、自社内に担当者がいて、取り組んでいます。儲かっている企業はキチンと対応しているのです）

今のまま、
減額しないで放置しておくと、「賃料延滞」状態になる可能性が起こります。

世の中には、
払いきれなくなるまで、歯を食いしばってやせ我慢している企業が多数存在します。

社長さん、
何時までやせ我慢するつもりですか？といつも問いかけます。

結局は、
大家さんに迷惑をかけるより、大家さんと、長く良い関係を続けて行くことの方が、はるかに大家さんにとっても有難いのですが。

みなさんが、
テナント・事務所を借りる時に、大家さんとの間で賃貸借契約書を交わしますよね。

その契約書は、
大家さん側（通常は仲介している不動産業者）が用意したモノで、2～3年毎の契約更新時に、増額改定が明記されていたり、更新手数料を要求する文言が入っている事が多いと思います。

この
賃貸借契約書がクセモノなのです。
契約書に従って、大家さんは契約を守れと迫りますし、借主側は、契約書に縛られ、書面で実印まで押して契約を交わしたのだから、お家賃の値下げは難しいモノと多くの方が思っているようです。

しかし、
賃貸借の契約期間中に、土地の値段が上下したり、経済状況が変化したりすると、状況は変わってきます。

現在のように、
不況が進むと、一方が高利回りの収益を上げ、もう片方が、経済的に苦しくなるのは、法律の世界では『衡平の原則』に反することになり、不適切なビジネスになると見なされます。

そこで、
お家賃の値下げや、その他の契約条件の変更や解除を求めることが出来るようになるのです。

これは、
『借地借家法』という法律の第11条と第32条にハッキリと規定されています。

ちなみに、
この『借地借家法』は、弱い立場である借主を守るために作られた特別な法律で、借主保護の精神が強く打ち出されています。

これらは、
法律用語では『事情変更の原則』と言い、簡単に言い換えると、
『契約は守らなくてはならないが、契約した当時に比べ著しく事情が変わった場合は、契約条件の変更や解除を認めなくてはならない。
バブル経済の崩壊は、当時者の責任ではない。誰も予想できなかった、著しい経済環境の変化である。このような場合、信義・衡平の見地から賃料の減額は当然のことである』という事になるようです。

このように、
現在はまさに『事情変更の原則』が当てはまるほど、経済事情が著しく変わったにも関わらず、不動産賃貸借の業界に限っては、お家賃の見直しが法に基づく正当な行為であるという認識が欠けているのです。

もちろん、
借主側も、このような事を知りませんから、お家賃の減額はムリだと決めつけているのです。

これが、
家賃が高止まっている要因のひとつです。

みなさんは、
お家賃が高いままで推移していると思った事はないですか？
実は、
これには深～いワケがあるのです。

バブル崩壊以後、
経済環境は悪化の一途をたどりましたが、お家賃だけは従来の高い水準で継続しています。

土地・建物価格が、
激しく低下しているにも関わらず、
『どうしてお家賃だけが高止まりしているのか』と、疑問に感じませんか？

ここで、
ある事例をご紹介します。

現在のように、
構造的な不況下でも、注目され、業績を伸ばしている業界があります。
それは、
『不動産投資信託』事業です。

周知のように、
バブル崩壊以後、不動産価格は暴落しました。
特に地価暴落が激しく、３分の１、ところによれば２０分の１まで下がった所もあります。

オフィスビルなどを所有し、
賃貸業を営む企業にとっては、自分の所有する物件が、含み損の負の資産となったのです。

ここに目をつけたのが、
負の資産となった物件を買い、その家賃収入を分配することを事業目的にした『不動産投資信託』なのです。

これは、
以前のように不動産の値上がりを見込んで購入するのではなく、家賃収入と利回りに注目したビジネスなのです。

ある不動産投資信託会社は、
３年間で売上を7.7倍まで伸ばし、急成長しました。
現在は超低金利時代ですから、
資金の使い道が少なく、国内では投資対象が少ない状況になっていますので、この不動産投資信託事業が、活況を帯びているのです。

裏を返せば、
それほど『お家賃の高止まり』がビジネスチャンスになっているのです。

資産価値が
激減しているにも関わらず、お家賃が下がっていない現実を、みなさんはどのように考えますか？

通常の
ビジネス感覚では、考えられないこの状況を、テナントさんは疑問に感じていないんですよ。

だから、
いろんなコスト削減を取り入れても、お家賃の値下げだけは、手がついていない企業が、世の中には溢れています。
不動産投資は、この部分を上手く利用したビジネスなんですね。

今日は、
8月6日。65年前に、広島に原爆が投下された日です。

毎年、
この日のニュースは、この話題で一色ですが、段々とその生々しい記憶も薄れていき、どこか遠い記憶のようにすら感じている自分に多少、苛立ちを感じています。
戦後65年の今日、もう一度平和について考えてみたいと思います。
合掌。

ところで、
戦後、日本経済が復興・成長するとともに、地価も上昇して来ました。
それに伴い、家賃も上がるものだという常識作り上げられました。

借主さんも、
高度成長期の波に乗って、収益が上がって行きましたので、家賃増額は、ムリなく受け入れられてきました。

この社会情勢により、
減額請求は出来ないもの、恥ずかしい行為、契約違反であるという慣習と固定観念が常識化してしまったのです。

ところが、
現在は、時代は全く逆の情勢です。
長期に渡る構造的不況で経済活動は疲弊し、バブル当時1億円していた物件!?が、3000万円を切る例も多数あります。

にも関わらず、
お家賃だけが、高止まりのままなのです。

バブル経済がはじけて10数年。
実はこの期間は、まさに『減額請求が相当の期間』なのです。

まずは、
お家賃の減額は出来ないという間違った固定観念を捨てないと、大切な資産をムダに浪費し続ける事になりなすよ。